Cumpărarea unui apartament, a unei case sau a unui teren începe, de multe ori, cu o promisiune: vânzătorul se obligă să vândă, cumpărătorul se obligă să cumpere, iar până la încheierea contractului autentic de vânzare se achită un avans.
La prima vedere, lucrurile par simple.
În realitate, antecontractul de vânzare-cumpărare este unul dintre cele mai importante documente dintr-o tranzacție imobiliară. Nu este doar o formalitate prin care „rezervi” imobilul și nici nu este echivalentul contractului final de vânzare. Prin antecontract, părțile își asumă obligații pentru viitor, iar ceea ce este sau nu este prevăzut în acest document devine esențial dacă, ulterior, apar probleme.
De aceea, înainte de a plăti un avans, întrebarea nu ar trebui să fie doar „Este imobilul cel pe care îl vreau?”, ci și „Ce se întâmplă cu banii mei dacă vânzarea nu mai are loc?”
Ce este, de fapt, un antecontract?
Antecontractul, denumit în Codul civil „promisiunea de a contracta”, este convenția prin care părțile se obligă să încheie în viitor un anumit contract.
În cazul unei promisiuni de vânzare, vânzătorul își asumă obligația de a încheia ulterior contractul de vânzare, iar cumpărătorul își asumă obligația corespunzătoare de a cumpăra.
Este important de înțeles că antecontractul nu transferă, prin el însuși, dreptul de proprietate asupra imobilului. Beneficiarul unei promisiuni neexecutate are un drept de creanță împotriva promitentului, iar transferul proprietății urmează să se realizeze prin contractul de vânzare sau, în anumite condiții, printr-o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract.
Tocmai de aceea, conținutul antecontractului este deosebit de important.
Înainte de orice: verifică cine vinde și dacă poate vinde
Una dintre cele mai importante verificări este cea privind situația juridică a imobilului.
Înainte să plătești un avans, ar trebui să fie verificat cel puțin:
- cine este proprietarul imobilului;
- dacă persoana care semnează antecontractul este aceeași cu persoana înscrisă ca proprietar;
- dacă există mai mulți coproprietari și dacă toți trebuie să participe la tranzacție;
- dacă există ipoteci, sechestre, litigii sau alte sarcini asupra imobilului;
- dacă există drepturi ale unor terți asupra imobilului;
- dacă situația din cartea funciară corespunde realității prezentate de promitentul-vânzător;
- dacă există probleme cadastrale sau de identificare a imobilului.
Aceste verificări sunt cu atât mai importante în cazul unor tranzacții care implică terenuri, construcții nefinalizate, imobile dobândite prin succesiune sau proprietăți asupra cărora există mai mulți titulari.
Faptul că vânzătorul îți prezintă o copie a unui act de proprietate nu înlocuiește verificarea juridică a imobilului.
Imobilul trebuie identificat cât mai precis
Un antecontract bine redactat nu ar trebui să se limiteze la o formulare de tipul „apartamentul situat în localitatea X, strada Y”.
Imobilul trebuie identificat în mod suficient de precis, prin raportare la datele sale cadastrale și de carte funciară, după caz.
Trebuie verificat inclusiv dacă suprafața, numărul cadastral, numărul de carte funciară, terenul aferent, anexele, locul de parcare sau boxa despre care s-a discutat cu vânzătorul sunt efectiv cele care fac obiectul tranzacției.
O atenție deosebită trebuie acordată situațiilor în care ceea ce este prezentat comercial ca făcând parte din proprietate nu are aceeași situație juridică.
Nu presupune că „avans” și „arvună” înseamnă același lucru
Unul dintre cele mai importante aspecte ale antecontractului este suma plătită la semnare.
În practică se folosesc frecvent termenii „avans”, „arvună” sau „garanție”, uneori fără ca părțile să stabilească exact consecințele juridice ale plății.
Or, denumirea sumei nu este suficientă pentru a înțelege mecanismul juridic aplicabil.
Codul civil reglementează distinct arvuna confirmatorie și arvuna penalizatoare, iar efectele acesteia depind de clauzele convenite de părți.
De aceea, antecontractul ar trebui să prevadă clar:
- ce reprezintă suma plătită la momentul semnării antecontractului;
- dacă aceasta se impută asupra prețului;
- în ce situații se restituie;
- ce se întâmplă dacă vânzătorul refuză să mai vândă;
- ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu mai dorește să cumpere.
O formulare neclară poate genera ulterior dispute exact în momentul în care una dintre părți nu își mai respectă obligațiile.
Prețul trebuie stabilit fără echivoc
Antecontractul trebuie să stabilească în mod clar prețul total al vânzării, moneda în care este exprimat și modalitatea în care acesta urmează să fie achitat.
Dacă se plătește un avans, trebuie menționat exact:
- cuantumul acestuia;
- data plății;
- modalitatea de plată;
- soldul rămas de achitat;
- momentul în care soldul devine exigibil.
Dacă prețul este exprimat în euro, dar plata se face în lei, este important să fie stabilit și mecanismul de conversie.
La fel de important este ca eventualele costuri suplimentare care trebuie suportate de cumpărător să fie clarificate dinainte.
De asemenea, prin antecontract ar trebui prevăzută situația TVA-ului, în special în ipoteza în care între momentul semnării antecontractului și cel al semnării contractului autentic de vânzare intervin modificări legislative cu privire la cuantumul TVA-ului.
Nu este recomandabil ca prețul real al tranzacției să fie lăsat în afara documentelor sau să existe înțelegeri paralele între părți.
Termenul pentru semnarea contractului autentic trebuie să fie clar
Un antecontract nu ar trebui să prevadă pur și simplu că „părțile vor încheia contractul final în cel mai scurt timp posibil”.
Este important să existe un termen concret sau cel puțin un mecanism clar prin care acesta să poată fi determinat.
Mai ales în cazul în care vânzarea depinde de obținerea unor documente, radierea unei ipoteci, finalizarea unei succesiuni, obținerea unei autorizații sau îndeplinirea altor formalități, trebuie stabilit cine are obligația de a obține documentele și până când.
Un termen redactat ambiguu poate crea dificultăți atunci când trebuie stabilit dacă una dintre părți se află sau nu în întârziere.
Nu presupune nimic în afara celor expres scrise în antecontract
Poate cea mai frecventă greșeală este cea prin care una dintre părți presupune lucruri în afara celor cuprinse în antecontract, crezând, de multe ori dintr-un exces de bună-credință, că în cazul apariției unor situații neprevăzute va beneficia de înțelegerea celeilalte părți.
Un exemplu frecvent este achiziția finanțată prin credit bancar.
Nu este prudent să presupui că banca va aproba automat creditul sau că evaluarea imobilului va confirma prețul negociat și nici că promitentul-vânzător va fi înțelegător în aceste ipoteze.
Dacă achiziția urmează să fie finanțată printr-un credit bancar, acest aspect trebuie tratat cu atenție încă din antecontract. În funcție de situație, pot fi necesare clauze referitoare la obținerea finanțării și la consecințele neobținerii acesteia.
Altfel, cumpărătorul poate ajunge în situația în care nu poate obține creditul, dar este deja obligat contractual să cumpere sau riscă pierderea sumei achitate, conform clauzelor contractuale.
Concluzie
Un antecontract de vânzare-cumpărare poate părea un document simplu, mai ales atunci când toate părțile sunt de bună-credință și tranzacția decurge rapid și fără probleme.
Dar tocmai înainte de semnarea lui este momentul în care cumpărătorul își poate proteja cel mai bine interesele.
Verificarea situației juridice a imobilului, identificarea corectă a proprietății, stabilirea clară a prețului, a avansului și a termenului pentru încheierea contractului autentic, precum și reglementarea unor situații precum neobținerea finanțării pot preveni probleme semnificative ulterior.
Într-o tranzacție imobiliară, câteva ore investite în verificarea documentelor și negocierea atentă a antecontractului pot face diferența dintre o achiziție sigură și un litigiu care se poate întinde pe parcursul mai multor ani.
Informațiile prezentate în acest articol au caracter general și nu înlocuiesc analiza juridică a unei situații concrete. Fiecare tranzacție imobiliară trebuie verificată în funcție de actele, situația juridică a imobilului și condițiile specifice ale vânzării.
